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房价最低谷将在年底到来
作者:潍坊装修网 添加时间:2008/8/22  我来说两句
 
从2007年5月至今,全国房地产形势犹如过山车般急剧变化,随着万科、保利、合生等上市公司在全国疯狂地屯房屯地,北京、深圳、广州、武汉等多个中心城市房价在短短几个月内迅速飙升,这些上市房企所开发的楼盘也成为各个城市房价领涨的“带头大哥”。曾经信誓旦旦说“超过25%利润的项目不做”的万科,在国内多个新开盘项目涨幅都位居同区域前列。以万科在北京朝阳公园边开发的万科东第为例,2007年4月,万科东第销售均价为16500元/平方米,7月底,万科东第销售价格上涨至23000-24000元/平方米,高层部分户型售价达25000元/平方米,短短几个月就位居该区域各在售楼盘房价之首。
“天价地”的幕后
 
房价上涨—收益预期增加—股价上涨—融资大幅增加—疯狂储备土地—收益预期增加—股价上涨—再融资,至此,上市公司在这一轮楼市和股市中实现了双丰收,高价获取的土地直接在股市上实现了套现(而不再是通过未来楼盘的销售),地产大鳄在不成熟的金融市场上实现数百亿甚至千亿资产的增值。至于未来,如果房价持续上涨自然皆大欢喜,如果房价下跌,风险早就转嫁给股民。地产真相大白:房价上涨目的是为了推高股价,股市的融资成为圈地资本,圈地的目的还是为了推高股价,然后股东在高位套现,留下股市和房市一片狼藉。
 
可惜有些非上市房地产公司,跟风而上,少了股市套现的手段,也许将搭进身家性命。
 
去年11月,我做客新浪网,与北大房地产研究所所长陈国强、中原地产华北区总经理李文杰、国美第一城总经理陈云峰等业内知名人士探讨房地产走势的时候,我提出的“3个月内楼市拐点必现”的观点还遭到一致反对。
 
此后,央行第二套房贷新政颁布,银根紧缩成为2008年宏观调控首要手段,土地新政随之出台,房地产形势直转而下。
 
今年第一季度,地产龙头万科发动全国性降价攻势、掌门人王石公开承认楼市拐点已经到来之后,房地产界才陆续承认楼市拐点已经出现,此后,深圳房价一泻千里,迅速引发连锁反应。
 
但是,仅凭深圳楼市的价格波动,是难以撼动全国房地产大势的。
 
资金链危局才是降价首要原因?
 
成也萧何,败也萧何。正如笔者预判,推动房价飙涨的根源在于上市房企的屯地,导致房价下跌的也是房企的屯地带来的行业性资金缺口。
 
在今年4月18日笔者公开指出“08年房地产行业资金缺口1万亿”被各大媒体转为财经头条新闻之后,4月19日、20日、21日地产股连续暴跌三天。此后,潘石屹公开宣称行业资金缺口达到1.5万亿,并抛出“百日剧变”之说,房地产行业资金缺口成为焦点,地产股持续暴跌,万科等龙头股纷纷“腰斩”,进一步加剧了房地产公司的恐慌。
 
随着资金链危机的曝光,各大房地产公司开始意识到楼市大势已去,纷纷调整战略,加入降价行列。
 
如果没有因为2007年大势扩张导致的资金压力,即便楼市需求下跌,房地产企业也可以选择坚持等待楼市复苏;然而,资金链断裂的危险迫使开发商在死亡和降价之中作出一个最简单的选择。
需求变化导致成交量萎缩
 
 
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